Informació de la Guia Docent

Presentació

L'objecte d'aquesta assignatura (Negocis Civils Inmobiliaris, codi 31858) és l'estudi dels diferents tipus de contractes i negocis jurídics emprats a la pràctica actual per a la transmissió d'immobles, així com de la constitució dels drets reals de garantia que són utilitzats habitualment pels operadors jurídics en la transferència d'actius immobiliaris.

S'estudiarà el contingut del dret real referit a béns i drets tradicionals, així com els intents normatius d'estendre aquest concepte de dret real als nous tipus de béns intangibles, digitals i virtuals característics de la nova economia digital.

S'analitzaran les raons que justifiquen l'estandardització dels drets reals en els diferents ordenaments jurídics, el per què de la configuració del numerus clausus i la necessitat de tipus nous de drets reals que contribueixin a una harmonització de el dret civil continental i amb el dret comú anglosaxó existents al continent europeu, en nom de la integració europea.

També s'analitzarà el concepte de "propietat sostenible" i els reptes que la nova concepció de la "sostenibilitat mediambiental" imposa l'ús i gaudi dels béns immobles i al finançament de projectes immobiliaris i urbanístics.

S'exposaran els conflictes d'interessos sorgits amb motiu de la titularitat, gaudi i ús de béns i drets sobre immobles i la necessitat de la inclusió social a través d'instruments normatius que facilitin l'accés a l'habitatge i la permanència en elles de persones vulnerables. S'analitzarà l'equilibri entre l'interès de l'inversor i la protecció del posseïdor o del deutor hipotecari (prestatari) en la contractació.

En compliment de les directrius de la UPF que pretén impulsar, a on sigui possible, les perspectives de gènere i de sostenibilitat mediambiental, el programa de l'assignatura inclou el foment de la  millora de l'eficiència energètica dels immobles i les obligacions legals que recauen en els propietaris i els seus límits. Aquests aspectes seran objecte d'exposició i discussió a les classes.

La distribució de les sessions --que descriu aquesta guía docent-- és un intent de mostrar a l'alumne/a l'evolució dels drets patrimonials i dels drets reals, així com els problemes que han motivat la necessitat de regulació de cadascun dels diferents tipus de drets. S'analitzarà els elements definidors del seu règim jurídic, amb especial atenció, en primer lloc, als canvis normatius i de dret comparat en els que s'inspiren i, en segon lloc, a les sentències judicials més recents que precisen com s'han d'aplicar les normes jurídiques.

A les classes, els/les alumne/as tindran l'oportunitat de conèixer les sentències més rellevants sobre el continguts de l'assignatura que han estat dictades tant per tribunals espanyols com europeus. 

Així mateix, el professor està obert a tractar temes específics --que siguin d'interès de l'alumne/a-- i que estiguin relacionats amb els continguts del programa de l'assignatura.

Competències associades

Competències 

Es tracta del conjunt de tècniques, habilitats aplicables a l'àmbit jurídic en general i en l'àmbit disciplinar de l'assignatura. 

L'assignatura té com a objectiu el desenvolupament a un nivell bàsic de les següents competències específiques:

- Entendre l'aplicació de les normes jurídiques de Dret privat i les seves conseqüències sobre les posicions subjectives dels individus i les titularitats sobre els béns i drets de naturalesa patrimonial.

- Sintetitzar el contingut de les normes jurídiques aplicables, els instruments jurídics i aplicar-les a qüestions relatives a aquest àmbit.

- Sintetitzar el contingut de les normes relatives a el dret de propietat i els drets reals limitats, així com explicar les diferents funcions que compleixen els contractes en aquest àmbit (la contractació per particulars i empreses, així com entre institucions financeres arran de la titulització d' els crèdits hipotecaris).

- Valorar la importància de el dret com a sistema regulador de les relacions socials.

- Capacitat per a l'ús de les diverses fonts jurídiques (dret europeu, estatal i autonòmic). 

Es tracta, en síntesi, de que els alumnes adquireixin la capacitat d'examinar les qüestions que acostumen a plantejar els negocis civils immobiliaris a la realitat pràctica, així com de que siguin capacos de donar respostes raonades de conformitat amb els desenvolupaments científics i jurisprudencials més recents.

Resultats de l'aprenentatge

Els alumnes adquiriran les habilitats a un nivell suficient com per identificar i resoldre els conflictes jurídics derivats de les relacions jurídiques entre particulars derivades de la tinença dels béns, de la constitució de drets reals d'ús i de garantia i, finalment, s'adquiriran coneixements sobre la seguretat jurídica preventiva i registral.

L'estudiant tindrà l'oporunitat de conèixer: 1) els canvis imposats per la llei de contractes de crèdit immobiliari (la LCCI de 2019), 2) els avantatges i inconvenients a l'hora d'escollir entre la garantia hipotecària, l'anticrètica i la pignorativa, 3) també coneixerà quina ha estat l'evolució de la jurisprudència espanyola (TS) i europea (TJUE) en la protecció del prestatari que finança l'adquisició de l'habitatge amb hipoteca davant de l'execució de la garantia real per part del banc.  

Amb la participació en aquest curs, l'estudiant haurà tingut oportunitat de conèixer: 

- la regulació bàsica de la contractació de drets reals, entenent el seu paper central en el conjunt de l'ordenament jurídic i el conjunt de circumstàncies que tenen transcendència jurídica.

- la tipologia (drets reals de gaudi, d'adquisició preferent i de garantia), característiques i funcions dels drets reals en els ordenaments català i espanyol. 

- les diferents maneres de constitució i extinció dels drets reals de garantia sobre béns immobles i sobre béns mobles i incorporals. 

- les facultats que caracteritzen el dret de propietat, els instruments per a la protecció d'aquest dret i les seves possibles limitacions.    

Continguts

CONTINGUTS   

Sessió 1ª

Propietat i drets reals limitats: objecte, numerus clausus. Dret europeu i espanyol. La propietat sostenible.  

Sessió 2ª

Els límits i les limitacions de el dret de propietat. La indemnitzabilitat: distinció entre takings i regulations. Anàlisi econòmica.  

Sessió 3a

Adquisició, tinença i transmissió de béns. Nous enfocaments doctrinals i perspectiva de gènere.

Tipus de comunitat (ordinària, propietat horitzontal, germànica).

Sessió 4ª

Noves tinences compartides Aprofitament per torns / Propietat fraccional Propietat temporal i compartida.  

Sessió 5ª

Contracte de serveis (DCFR i CC) Contracte d'obra (CC) Contractes internacionals FIDIC  

Sessió 6a

Ordenació de l'Edificació (LOE) Agents de l'Edificació Responsabilitat civil derivada de la construcció i contracte d'assegurança  

Sessió 7a

Dret de vol. Dret de superfície. Cessió de finca a canvi de construcció futura (els TDR i les TAU) 

Sessió 8a

Els Green Loan Principles i la implementació contractual de sostenibilitat mediambiental en el finançament d'inversions 

Sessió 9a

Garanties de la contractació: Retenció, Penyora. Anticresi. Dret d'hipoteca: impagament i execució. 

Sessió 10a

Contractes de crèdit immobiliari. Règim jurídic. Clàusules abusives i protecció de l'consumidor  

Sessió 11a

Altres tipus negocials: La problemàtica de la titulització i cessió de crèdits hipotecaris en el mercat secundari. Possibilitat d'exercici del dret de retracte pel deutor cedit. El contracte mixt de Sale & Leaseback.

Continguts        

Els continguts de la guía docent poden experimentar variacions durant el curs si tenen lloc canvis normatius o jurisprudencials de gran trascendència a fi de poder-los analitzar en deteniment. Arribat el cas, qualsevol variació en aquest sentit serà degudament anunciada als alumnes, bé sigui a l'aula o bé a través de l'AulaGlobal. Els materials didàctics, com ara, lectures recomanades, sentències o textos legals, seran accessibles a través de les bases de dades disponibles a la UPF o, altrament, mitjançant arxius a la seva disposició a la intranet de l'AulaGlobal.  

Conferència Convidada:

Està prevista una conferència sobre "El finançament verd i sostenible medioambientalment" que anirà a càrrec del Sr. César Herrero Mazario, director del departament de Financing del despatx DLA Piper Spain a Madrid.

El tema escollit fa referència a la inclusió de clàusules específicament referides a la sostenibilitat mediambiental en el disseny dels contractes de finançament necessaris per dur a terme les inversions immobiliaries.

La celebració d'aquesta conferència està prevista, en principi, per al divendres dia 10 de novembre de 2023 a les 16.30 h. Els alumnes rebran documentació referida al tema de la conferència amb anterioritat, per tal d'informar-se del contigut de la mateixa i per facilitar la interacció verbal amb el ponent convidat.

Sessions de classe 

Divendres (totes les setmanes del trimestre)  

Les classes començaran a les 16.30 h. i tindran una durada de dues hores (amb una breu pausa de 5 minuts).  

Objectius de Desenvolupament Sostenible

Objectius de sostenibilitat:

En el programa de l'assignatura tenim previst fer referència a la sostenibilitat mediambiental: d'una banda, s'explicarà la "propietat sostenible" (sessió 1) y, d'altra banda, hi una una exposició del "finançament socialment responsable" en els projectes d'inversió (sessió 8). Aquests aspectes seran objecte d'anàlisi i discusió amb els participants amb ocasió de les classes.

Sistema d'avaluació i qualificació

Avaluació: 

L'alumne serà valorat en funció de el resultat de la realització de dos "take-home exams" i de la seva participació activa regular a la classe. 

1) El primer Take-home Exam (que és un cas comú per a tots) haurà de ser realitzat individualment per cada un dels alumnes matriculats en l'assignatura, el qual l'ha de lliurar al professor, personalment o mitjançant correu electrònic (josep.santdiumenge@upf .edu), el  dia 3 de novembre de 2023, com a màxim. 

2) El segon Take-home Exam (que és un cas diferent per a cada alumne/a) serà assignat individualment pel professor, previ acord amb l'estudiant, sobre l'objecte i abast del tema a analitzar. Aquest treball avaluable haurà de ser realitzat individualment per cadascun dels participants i serà lliurat al professor, personalment o mitjançant correu electrònic (josep.santdiumenge@upf.edu), el dijous dia 11 de desembre de 2023, com a màxim. 

En l'avaluació personalitzada es valoraran les següents competències: 

• Aprenentatge autònom

• Capacitat d'anàlisi i síntesi

• Comunicació oral

• Comunicació escrita

• Resolució de problemes

• Sensibilitat cap a temes de la realitat social i econòmica

Qualificació:  

- El 90% de la qualificació final correspondrà a la mitjana obtinguda en els dos "take-home exams" que l'alumne hagi realitzat durant el curs. 

- S'atribuirà fins a un 10% de la qualificació final a la participació activa de l'alumne a classe, a través de les intervencions o de les respostes a les qüestions plantejades pel professor en ocasió de les explicacions que es facin a les classes.

- Feedback: Un cop avaluats els treballs presentats per l'alumne, el professor comentarà les preguntes i respostes dels exàmens i els criteris o elements que determinen la qualificació assolida. Així mateix, els estudiants que ho desitgin poden sol·licitar una entrevista individual amb el professor per comentar els aspectes que requereixin una explicació més detallada, per exemple, quan el treball hagi consistit en l'anàlisi d'una sentència dels tribunals que hagi estat assignada a l'estudiant com a prova d'avaluació del segon Take-home Exam. 

Examen de recuperació:

Aquells alumnes que no hagin realitzat satisfactòriament els dos exàmens abans esmentats, de manera que no arribin a la nota mitjana final d'aprovat (5.0 de 10) hauran de completar un treball supervisat complementari abans que transcorri el primer mes del següent trimestre del curs.

L'accés a l'examen de recuperació està limitat als alumnes que hagin presentat els dos "take-home exams" en el moment oportú, de manera que l'alumne que no els hagués realitzat en el moment adient no podrà concórrer a aquesta prova d'avaluació extraordinària, llevat que la impossibilitat estigui justificada i l'alumne hagi estat dispensat de lliurar les proves d'avaluació en el moment que s'havien de fer.

Teaching Guide Information

Presentation

Presentation

The course is divided into 11 sections. Although each section focuses on a separate area of content in Real Estate they are not completely free standing. The sections are strongly interconnected and therefore the methodological approach requires a holistic view of the whole subject. The course will provide an overview of property law, including the substantive law governing co-ownership, legal interests, leasing real property, selling real property, and private land use planning. The course will also provide an overview to the theoretical developments of the law of property. The course materials draw on case law, statutes, theory and policy from a variety of jurisdictions (EU law, US Law, Spanish Law and Catalan Law). The basic terms in Common Law jurisdictions will be explained in detail to go through the Civil law equivalent concepts and to look at beyond the course.

A new approach on environmental sustainability will be included in the topics to be analyzed during the course and also on occasion of a special guest lecture.

Language of instruction

Classes will be taught in Spanish. Please note that some of the readings and class materials will only be available in English. A passive command of the English language is therefore necessary.

Associated skills

My approach to learning is to provide you with ideas, tools and resources for further independent research work in the area of Real Estate Transactions.

Learning outcomes

Through this course students will understand the key concepts of property law and learn how to conduct legal analysis to apply those concepts to a variety of factual situations. Students also will understand the role of lawyers and clients in creating the law, and understand the law in action.

Contents

TOPICS

Session # 1.

Property and limited real rights:

object, numerus clausus. European property law and Spanish land law.

Sustainable property.

Session # 2.

The limits and limitations of property rights.

Compensation: distinction between takings and regulations.

Economic analysis.

Session # 3.

Acquisition, holding and transfer of property rights: New doctrinal approaches and gender perspective.

Community types (commonhold, horizontal property, Germanic type).

Session # 4.

New tenancies and thier regulations:

Timesharing / Fractional Ownership.

Temporary and shared ownership.

Session # 5.

Contracts of Work and Services (DCFR and CC)

Construction Contract (CC).

International contracts (FIDIC).

Session # 6.

Building Planning (LOE).

Civil liability for building agents derived both from the construction process and from insurance contract.

Session # 7.

Right to add new flats to actual buildings.

Temporary land hereditament (superficies).

Transfer of a plot of land in exchange for future built dwellings (the TDR and TAU).

Session # 8.

The Green Loan Principles and the contractual implementation of environmental sustainability in investment financing.

Session # 9.

Contracting guarantees: Retention, Pledge. Antichresis.

Mortgage law: default and foreclosure.

Session # 10.

Real estate financing contracts (LCCI). Legal regime. Abusive clauses and consumer protection (EU Law / Domestic legislation).

Session # 11.

New types of real estate and financial transactions: The problem of securitization and assignment of mortgage loans in the secondary market.

Possibility of right of withdrawal (retracto or buy-out) to be exercised by the assigned debtor.

Sale & Leaseback contracting.

Regular Class Sessions :

Fridays (each week during the first trimester).

All class sessions will start at 4.30 p.m. and they will last two hours.

Additional Syllabus Contents :

If necessary, this syllabus may be modified during the trimester. Any modifications will be announced in class and/or posted on the AulaGlobal website. All reading materials identified as handouts will be available on AulaGlobal.

Invited Lecture :

We have also planned a Guest Lecture on the subject “Green Financing” which will be given by Mr. César Herrero Mazarío, Partner and Director of Financing at DLA Piper Spain in Madrid (November 10^th, 2023 at 4.30 p.m.)

Sustainable Development Goals

Sustainability goals :

Attending students will have the opportunity during to get a glimpse on the environmental sustainability approach of the subject matter. In session 1 we will deal with sustainable property law, and in session 8 there will be a presentation regarding sustainability in investment financing (the so-called Green Loan Principles). These aspects will be analyzed and discussed with the participants of the course on occasion of the regular the class sessions.

Evaluation and grading system

Assessment and Grading :

Exams :

You will be graded according to your performance on two “take-home exams” and your regular active class participation.

1) First Take-home Exam (which is a common case for the whole class group): by midnight of November 3^rd, 2023, at the latest, each student must submit his/her exam response by e-mail (josep.santdiumenge@upf.edu) to the instructor.

2) Second Take-home Exam (which is a different case that will be individually assigned to each graduate student): by midnight of December 11^th, 2023, each student must submit his/her exam response by e-mail to the instructor (josep.santdiumenge@upf.edu).

Grading scheme :

- 90% of your final course grade will be based on two cumulative take-home exams.

- Up to 10% of you final course grade will be connected with active class participation.

Re-sit examination :

Those students who did not reach the minimum final grade (5.0 out of 10) will be required to complete a piece of assessed work at the latest by the first month of instruction in the next regular trimester.

Restrictive access to the Make-up Exam: Only those graduate students who personally submitted on time the required assignments will be eligible to take part in the make-up exam.